Tributos sobre la transferencia de inmuebles

Debido a la reciente reforma tributaria de 2022, actualmente se genera impuesto de timbre sobre la transferencia de ciertos inmuebles. De esta manera, se castiga el mercado inmobiliario, clave para el crecimiento económico.

La transferencia de inmuebles genera impuesto de registro, tasas notariales, derechos de registro (incrementados en 2023), tasas de conservación documental y hoy en día impuesto de timbre sobre ciertos inmuebles.

En 2023, las tarifas generales sobre la transferencia mencionada de inmuebles son: del 0.3% más IVA por tasas notariales, del 1% por impuesto de registro, del 1.1% de derechos de registro sobre actos superiores a $408.5 millones, más unas tasas menores de conservación registral, e impuesto de timbre que oscila entre el 1.5% y el 3% sobre ciertas enajenaciones. Respecto a la tarifa correspondiente a derechos de registro, cuando los inmuebles transferidos tienen un valor inferior a $408.5 millones en valores 2023, las tarifas disminuyen ligeramente. Cuando la transferencia se origina en sucesiones y en la liquidación de la sociedad conyugal, las tasas notariales indicadas aumentan al 0.35%, más IVA.

A las tasas notariales anteriores, debe agregarse valores fijos menores por folios, biométrica, etc.

La reciente reforma tributaria de 2022 (“Reforma”) instauró el impuesto de timbre sobre las escrituras públicas para la transferencia de inmuebles, mediante una pésima redacción que deja lugar a todo tipo de dudas. Las tarifas del impuesto de timbre quedaron en un 1.5% para enajenaciones cuyo importe oscile entre 20,000 UVT ($848.2 millones en valores 2023) y 50,000 UVT ($2,120 millones), y del 3% sobre cualquier valor adicional.

Las altísimas cargas aludidas, se liquidan sobre el mayor de los siguientes valores: el valor escriturado, el avalúo o el auto-avalúo catastral.

Lo anterior sin contar el impuesto de renta o de ganancia ocasional, según corresponda, sobre la correspondiente utilidad en la venta.

Frente a lo anterior, lo primero que se debe anotar es que tanto las tasas notariales como los derechos de registro y la tasa de conservación, son fijadas anualmente por resolución discrecional de la Superintendencia de Notariado y Registro, sin pautas claras, con base en una escueta autorización legal. Esto parece inconstitucional de conformidad con la reiterada jurisprudencia al respecto, pues en una democracia solo los órganos colegiados con representación popular pueden crear tributos.

En segundo lugar, es alarmante el incremento impune que los derechos de registro han tenido en los últimos años, sin ley alguna que lo respalde. En 2017 la tarifa máxima de los derechos de registro era del 0.57% y hoy en día (2023) dicha tarifa es del 1.104%, más tasas de conservación documental, es decir, que en 6 años los derechos de registro se han duplicado sin autorización legal alguna. El límite del incremento del IPC no se ha respetado.

En tercer lugar, desde el 2018 mediante resolución se introdujo una nueva tasa, complementaria a los derechos de registro, por concepto de sistematización y gestión documental. Esta tasa adolece de autorización legal, su cobro se mantiene y equivale al 2% sobre el importe calculado por derechos de registro.

Con las anteriores cargas, unido a las altísimas tasas de interés, se desincentiva una de las actividades económicas más importantes para el desarrollo de país. La industria de la construcción fuertemente castigada con las escandalosas cargas mencionadas, le permite a las personas tener una vivienda, es altamente generadora de empleo, y de una alta cadena de valor, pues cada inmueble se requieren de trabajadores de la construcción, seguridad, usualmente atención del hogar, servicios financieros con frecuencia, administradores de edificios, muebles y enseres, entre otros.

Esta limitación afecta importantes exenciones, tales como aquellas por aportes voluntarios a pensiones y a cuentas AFC.
Para depurar la renta en su declaración, los individuos deben como primera medida segmentar sus ingresos según su origen. Esto para evitar que las erogaciones asociadas o requeridas para producir un tipo de ingreso disminuyan otro tipo de renta, y que los beneficios otorgados a un tipo de ingreso se extienda a otro; así, los individuos deben depurar separadamente sus rentas de capital (principalmente rendimientos financieros y arrendamiento), rentas de trabajo, y rentas no laborales (el resto), siendo cada tipo de renta susceptible de detraerse con las erogaciones autorizadas por el ET para cada una de ellas, y beneficios particulares.
Luego, todas las rentas se mezclan en la cédula general de la declaración de renta para aplicar la tarifa del impuesto, salvo aquellas rentas por dividendos y ganancias ocasionales que nunca se mezclan. Es precisamente en esta cédula general, en donde el ET establece el importante límite aludido (artículos 336 y 388 ET).
Dentro de las exenciones frecuentemente más usadas, flexibles para planeaciones y sustanciales, se destacan aquellas por aportes voluntarios a pensiones y a cuentas AFC (“Ahorro para el Fomento de la Construcción”). Cuando se leen individualmente estos beneficios parecen generosos, hasta que el contribuyente antes de liquidar su impuesto se topa con el límite general aludido.
Los montos que el trabajador o independiente destine a pensiones voluntarias y/o cuentas AFC están exentos hasta un 30% del ingreso anual, sin superar las 3.800 UVT ($144.415.000 en valores 2022). Lo que el contribuyente con frecuencia ignora es que estas exenciones, al sumarse con las otras exenciones en la cédula general (v.g. 25% de renta exenta para trabajadores) y con el resto de deducciones, no pueden superar en conjunto ni el 40% del ingreso neto (ingresos totales menos aportes obligatorios), ni las 5.040 UVT anuales mencionadas.
La Corte Constitucional mediante la sentencia C-061 de 2021 consideró que las limitaciones generales mencionadas eran constitucionales, siempre y cuando no afectaran las exenciones otorgadas: (i) antes de 2018, (ii) que requirieran de una contraprestación para acceder a dicha exención (v.g. exención por inversión en aserríos), y (iii) que dicha contraprestación ya se hubiera cumplido.
Por ende, bajo las normas indicadas y la sentencia de la Corte, consideramos que las limitaciones generales mencionadas (arts. 336 y 388 ET) se mantienen vigentes frente a las exenciones más recurridas por los individuos, tales como aportes a pensiones voluntarias, a cuentas AFC, renta exenta general para quienes perciben rentas de trabajo, entre otras. Las limitaciones mencionadas no afectan ni las rentas exentas de la CAN (Comunidad Andina de Naciones), ni las primas de los servidores diplomáticos.