Retención en la venta de inmuebles

La retención por la venta de inmuebles está regulada en normas confusas y contradictorias, cuya interpretación por fortuna ha sido aclarada por la DIAN en pro de la seguridad jurídica. Adicionalmente, dichas retenciones a título de impuesto de renta y complementarios, fueron recientemente incrementadas por el Gobierno al igual que la generalidad de retenciones por renta (ver mi columna en esta sección, titulada “Aumento de retenciones: una oda a la irresponsabilidad fiscal” del 25 de abril de 2025).

A continuación, un resumen de las retenciones actuales sobre enajenación de inmuebles:

a) La tarifa de retención general por la enajenación de inmuebles es del 2.5%. Por ende, cuando no haya una norma especial que establezca otra retención, será esta la tarifa aplicable; no obstante, hay muchas normas especiales para casos particulares tales como los indicados abajo, por lo que la aplicación de esta tarifa general termina en la práctica siendo inusual.

b) Cuando el inmueble inmiscuido esté destinado y se use para vivienda, la tarifa de retención hoy en día es del 1% sobre las primeras 10.000 UVT ($498 millones aprox. en valores 2025) y del 2.5% sobre el exceso. No obstante, esta retención del 2.5% no procede cuando el enajenante sea un individuo para quien el inmueble vendido sea un activo fijo (término definido, art. 60 Estatuto Tributario – “ET”).

c) Retención cuando el vendedor sea una persona natural y el comprador una persona jurídica: Si para el individuo vendedor el inmueble es un activo fijo, la retención será del 1% y su importe será recaudado por el notario. Esto ha sido varias veces corroborado por la DIAN.

d) Cuando se enajena un inmueble que sea activo fijo, donde el vendedor y el comprador son individuos, la retención también es del 1% y se recaudará a través de la notaría. Esto ha sido varias veces reiterado por la DIAN.

e) Cuando el enajenante y el comprador sean personas jurídicas, las tarifas de retención aplicables son las indicadas en los literales a y b anteriormente, según corresponda. En este caso la retención debe consignarse primero (formulario 490 DIAN) como requisito para que la escritura sea otorgada, sin perjuicio que la Sociedad retenedora (pagadora) impute este pago cuando presente su declaración de retención en la fuente y la vendedora descuente esta retención al presentar su declaración de renta.

Esta retención puede operar también, cuando se vendan derechos fiduciarios o derechos sobre fondos representativos de inmuebles.

f) No procede retención alguna cuando el enajenante sea una persona jurídica y el adquirente un individuo no retenedor (en la práctica la gran mayoría de individuos no son agentes de retención). Acá se observa la contradicción de normas, pues no existe ninguna razón económica para que en esta hipótesis no exista recaudo a través del notario u otro mecanismo, pero en los demás casos sí.

g) Sujeto a algunos requisitos, las primeras 5.000 UVT ($249 millones aprox. en valores 2025) de utilidad por la venta de vivienda de individuos, no se grava con impuesto de renta ni se sujetan a retención, cuando los dineros sean íntegramente consignados en cuentas AFC o destinados al pago de créditos hipotecarios.

h) Cuando lo que se enajena es una vivienda adquirida por el vendedor antes de 1987, proceden reducciones a la retención, según el año en que dicha vivienda se hubiera adquirido. También existen beneficios para la venta de viviendas de interés social.

i) Inmuebles enajenados por no residentes fiscales: en este caso del día a día existen normas contradictorias que hacen de este tema algo complejo de determinar. En la práctica algunas notarías suelen retener en esta hipótesis al 2.5%, no obstante, el artículo 415 ET parecería establecer una retención para este caso que oscila entre el 10% y el 15%; la posición oficial de la DIAN es que la retención aplicable en este caso es la del art. 415 E.T.

Esta limitación afecta importantes exenciones, tales como aquellas por aportes voluntarios a pensiones y a cuentas AFC.
Para depurar la renta en su declaración, los individuos deben como primera medida segmentar sus ingresos según su origen. Esto para evitar que las erogaciones asociadas o requeridas para producir un tipo de ingreso disminuyan otro tipo de renta, y que los beneficios otorgados a un tipo de ingreso se extienda a otro; así, los individuos deben depurar separadamente sus rentas de capital (principalmente rendimientos financieros y arrendamiento), rentas de trabajo, y rentas no laborales (el resto), siendo cada tipo de renta susceptible de detraerse con las erogaciones autorizadas por el ET para cada una de ellas, y beneficios particulares.
Luego, todas las rentas se mezclan en la cédula general de la declaración de renta para aplicar la tarifa del impuesto, salvo aquellas rentas por dividendos y ganancias ocasionales que nunca se mezclan. Es precisamente en esta cédula general, en donde el ET establece el importante límite aludido (artículos 336 y 388 ET).
Dentro de las exenciones frecuentemente más usadas, flexibles para planeaciones y sustanciales, se destacan aquellas por aportes voluntarios a pensiones y a cuentas AFC (“Ahorro para el Fomento de la Construcción”). Cuando se leen individualmente estos beneficios parecen generosos, hasta que el contribuyente antes de liquidar su impuesto se topa con el límite general aludido.
Los montos que el trabajador o independiente destine a pensiones voluntarias y/o cuentas AFC están exentos hasta un 30% del ingreso anual, sin superar las 3.800 UVT ($144.415.000 en valores 2022). Lo que el contribuyente con frecuencia ignora es que estas exenciones, al sumarse con las otras exenciones en la cédula general (v.g. 25% de renta exenta para trabajadores) y con el resto de deducciones, no pueden superar en conjunto ni el 40% del ingreso neto (ingresos totales menos aportes obligatorios), ni las 5.040 UVT anuales mencionadas.
La Corte Constitucional mediante la sentencia C-061 de 2021 consideró que las limitaciones generales mencionadas eran constitucionales, siempre y cuando no afectaran las exenciones otorgadas: (i) antes de 2018, (ii) que requirieran de una contraprestación para acceder a dicha exención (v.g. exención por inversión en aserríos), y (iii) que dicha contraprestación ya se hubiera cumplido.
Por ende, bajo las normas indicadas y la sentencia de la Corte, consideramos que las limitaciones generales mencionadas (arts. 336 y 388 ET) se mantienen vigentes frente a las exenciones más recurridas por los individuos, tales como aportes a pensiones voluntarias, a cuentas AFC, renta exenta general para quienes perciben rentas de trabajo, entre otras. Las limitaciones mencionadas no afectan ni las rentas exentas de la CAN (Comunidad Andina de Naciones), ni las primas de los servidores diplomáticos.